كيف تحسبون العائد الإيجاري في دبي بشكل صحيح

العائد الإيجاري الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء. هذا هو الرقم الذي سيُعرض عليكم، وحسابه لا يستغرق عشر ثوانٍ، وهو تقريبًا لا يساوي أبدًا ما ستجنونه فعلًا.

الحساب المفيد ليس أصعب منه. إنه فقط يطرح ما يغفله الأول.

الأرقام الثلاثة، ولماذا تختلف

العائد الإجمالي هو الإيجار ÷ السعر. يفترض أن العقار لا يكلّف شيئًا في تملّكه ولا في شرائه.

العائد الصافي على السعر هو (الإيجار − تكاليف التشغيل) ÷ السعر. أقرب، لكنه ما زال يتعامل مع عملية الشراء وكأنها مجانية.

العائد الصافي على رأس المال المستثمر هو (الإيجار − تكاليف التشغيل) ÷ (السعر

• تكاليف الشراء). وهذا هو الرقم الذي يجيب عن سؤالكم الحقيقي: مقابل كل درهم أخرجته من جيبي، كم يعود إليّ سنويًا؟

الفارق بين الأول والثالث نقطتان أو أكثر عادةً. فعقار يُعرض بعائد 7% قد تكونون تجنون منه 4.4%.

ما يُقتطع من الإيجار كل سنة

رسوم الخدمات هي ما يفاجئ الناس. تُحتسب في الإمارات بالقدم المربع سنويًا، وتتفاوت أكثر بكثير مما يتوقع المشترون — نحو 6 دراهم في الأطراف الأقل كلفة من دبي والشارقة، وتتجاوز 40 درهمًا في الأبراج المميزة. على منزل بمساحة 2,000 قدم مربع، هذا هو الفرق بين 12,000 و80,000 درهم سنويًا، من الإيجار نفسه.

تنشر RERA مؤشر رسوم الخدمات عبر تطبيق Dubai REST. تحققوا من الرقم الفعلي للمبنى المعني قبل أي حساب. فمتوسط المنطقة نقطة بداية، لا إجابة.

ثم، حسب طريقة إدارتكم للعقار:

• الإدارة، إن لم تديروه بأنفسكم — نحو 5% من الإيجار عادةً
• عمولة التأجير — عقود الإيجار في دبي سنوية، فتتكرر عمليًا ولا تكون لمرة واحدة
• الشغور — الأسابيع بين مستأجر وآخر، وهي ليست صفرًا
• الصيانة — مخصص للاستبدال، لا للإصلاحات وحدها

لا يظهر أيٌّ من هذه في العائد الإجمالي. وكلها تُقتطع من إيجاركم.

ما يُدفع قبل أن تملكوه أصلًا

خصّصوا نحو 6–7% فوق سعر الشراء، ولاحظوا أنه منذ تعميم مصرف الإمارات المركزي في فبراير 2025 يجب سداد هذه التكاليف نقدًا ولا يمكن إضافتها إلى الرهن.

هذا المال رأس مال أخرجتموه ولن يعود. وإغفاله من المقام يجمّل الإجابة.

مثال محسوب

أرقام توضيحية، ليست عرضًا ولا توقعًا. استبدلوها بأرقامكم.

شقة بغرفة نوم في دبي مارينا: 1,500,000 درهم، تحقق 110,000 درهم سنويًا، بمساحة 850 قدمًا مربعة، ورسوم خدمات 21.50 درهمًا للقدم.

رسوم الخدمات      850 × 21.50          = 18,275
الإدارة            5% من 110,000        =  5,500
التأجير            5% من 110,000        =  5,500
الشغور             4% من 110,000        =  4,400
الصيانة            5% من 110,000        =  5,500
                                          ------
تكاليف التشغيل                            39,175
صافي الدخل        110,000 − 39,175      =  70,825

تكاليف الشراء     4% + 2%+ضريبة + رسوم  ≈ 97,855
رأس المال         1,500,000 + 97,855    = 1,597,855

• العائد الإجمالي — 110,000 ÷ 1,500,000 = 7.33%
• العائد الصافي على السعر — 70,825 ÷ 1,500,000 = 4.72%
• العائد الصافي على رأس المال — 70,825 ÷ 1,597,855 = 4.43%

2.90 نقطة بين الرقم المعلن والواقع. ولا شيء في هذا المثال استثنائي أو متشائم — إنها شقة عادية بتكاليف عادية.

إن كنتم تستخدمون رهنًا عقاريًا

عندها يتوقف العائد عن كونه المقياس الصحيح. ما يهم هو العائد النقدي على النقد: ما يتبقى نقدًا بعد أقساط الرهن، مقسومًا على ما دفعتموه فعلًا — الدفعة الأولى زائد تكاليف الشراء.

قد يرفع الرهن العائد النقدي على النقد ويخفض العائد الصافي في الوقت نفسه. وكلاهما صحيح، وأيّهما يعنيكم يعتمد على ما إذا كان ينقصكم رأس مال أم دخل.

ما ينبغي أن تسألوا عنه قبل أي حساب

1. رسوم الخدمات للقدم المربع، لذلك المبنى تحديدًا لا للمنطقة
2. الإيجار القابل للتحقيق، وسيخبركم وكيل التأجير أنه أقل من السعر المطلوب
3. هل العائد المعروض إجمالي أم صافٍ، وإن كان صافيًا فصافٍ من ماذا

البائع الذي يعرض عائدًا دون أن يذكر رسوم الخدمات أعطاكم رقمًا لا يمكنكم استخدامه.

احسبوا أرقامكم أنتم

كل تكلفة أعلاه قابلة للتعديل، لأن كل واحدة منها تتفاوت. الحاسبة أدناه تعمل بعملتكم، وتعرض كل سطر من الحساب، وتعبّئ رسوم الخدمات من نطاقات RERA المنشورة لتبدأوا من رقم واقعي ثم تستبدلوه بالرقم الفعلي للمبنى.